Nachrichten aus dem Rathaus

Am 28. März 2024 wurden durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt Nürnberg der „Nürnberger Grundstücksmarktbericht 2023“ und die neue Bodenrichtwertkarte (Stichtag 1. Januar 2024) veröffentlicht.

Nürnbergs Wirtschafts- und Wissenschaftsreferentin Dr. Andrea Heilmaier stellt hierzu fest: „Im Jahr 2023 wurde in Nürnberg bei Grundstückskaufverträgen ein Umsatz von insgesamt rund 1,7 Milliarden Euro – nach 2,8 Milliarden Euro im Vorjahr – erzielt. Der Umsatzrückgang gegenüber dem Vorjahr ist aber kein spezielles Nürnberger Phänomen, sondern trifft bundes­weit alle größeren Städte.“

Der Vorsitzende des Gutachterausschusses, Frank Seidler, fasst die wesentlichen Ergebnisse zusammen: „Nach Änderung der Zinspolitik kam es ab dem zweiten Halbjahr in 2022 und im weiteren Verlauf des Jahres 2023 vor allem in den Wohnbauteilmärkten zu teils deutlichen Preiskorrekturen.“

Die Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen mit drei- oder mehr­geschossiger Bauweise sinken um 28 Prozent und verzeichnen damit den stärksten Rückgang innerhalb der letzten zwei Jahre. Bei Bauflächen bis zweigeschossiger Bauweise waren es minus 9 Prozent. Die Kennzahlen sollten aber im Zusammenhang mit der vorhergehenden Preisentwicklung gesehen werden: Der Teilmarkt mit dem stärksten Rückgang hatte in den Jahren zuvor auch den stärksten Anstieg. Allein von 2018 bis 2021 betrug dieser beachtliche plus 28 Prozent. Bei Mehrfamilien­häusern lag das Plus im gleichen Zeitraum sogar bei 40 Prozent.

Zur Erstellung der Bodenrichtwertkarte hat der Gutachterausschuss das Stadtgebiet in einzelne Bodenrichtwertzonen eingeteilt und für 1 263 dieser Zonen jeweils einen Boden­richtwert aus den Grundstücksverkäufen abgeleitet. Die Karte wird in der Regel alle zwei Jahre aktualisiert. Ergänzend hierzu erscheint jährlich der Grundstücksmarktbericht. Dieser enthält auf 157 Seiten wertrelevante Daten des Nürnberger Immobilienmarkts. Der Gutachterausschuss erhält von den Notaren Abschriften sämtlicher Notarurkunden über Immobilienverkäufe in Nürnberg und wertet diese anonymisiert aus. „Damit beruhen die Zahlen auf tatsächlichen Kauffällen, die nur dem Gutachterausschuss vollständig vorliegen. Der Grundstücksmarktbericht hat damit ein Alleinstellungsmerkmal für die allgemeine Transparenz auf dem Nürnberger Immobilienmarkt“, betont Wirtschafts- und Wissenschaftsreferentin Dr. Andrea Heilmaier.

Im Jahr 2023 wurden insgesamt 3 513 Urkunden (im Vorjahr 4 232) von Grundstücken, Häusern und Wohnungen vom Gutachterausschuss ausgewertet.

Bei den unbebauten Grundstücken wurden folgende Preisentwicklungen von 2022 auf 2023 abgeleitet:

• Für Grundstücke zur Neubebauung mit Ein- oder Zweifamilienhäusern sinken die Preise um 13 Prozent. Die Bodenrichtwerte liegen hier in einer Spanne von 230 Euro pro Quadratmeter bis 1 700 Euro pro Quadratmeter.
• Die Baulandpreise für die mehrgeschossige Wohnbebauung gingen im Vergleich zum Vorjahr mit 30 Prozent stark zurück. Die Bodenrichtwerte bewegen sich zwischen 550 Euro pro Quadratmeter und 3 200 Euro pro Quadratmeter.
• Auf dem gewerblichen Teilmarkt blieben die Baulandpreise mit plus 5 Prozent fast unverändert. In diesem Marktsegment reicht die Bodenrichtwertspanne von 90 Euro pro Quadratmeter bis 450 Euro pro Quadratmeter.

Bei den bebauten Grundstücken stellte der Gutachterausschuss folgende Entwicklungen fest:

• Bei den freistehenden Häusern betrug die Preissenkung 12 Prozent. Die Preise für Bestands­objekte streuen wegen der größeren Individualität der Eigenheime sehr stark. Die Höhe der Kaufpreise bewegte sich in der Regel zwischen 440 000 Euro und 1 200 000 Euro. Kleinere oder nicht so gut gelegene Häuser waren aber auch günstiger zu haben. Bei Villenanwesen wurde vereinzelt auch deutlich mehr vereinbart.
• Doppel- und Reihenhäuser wurden ebenfalls 12 Prozent  günstiger. Beim Verkauf von neuen Reihenhäusern oder Doppelhaushälften wurden je nach Lage, Größe und Ausstattung Preise überwiegend zwischen 370 000 und 720 000 Euro bezahlt. Neubauten wurden nur noch vereinzelt und auch zu höheren Preisen verkauft. Der Median lag bei Bestandsimmobilien bei rund 480 000 Euro.
• Mehrfamilienhäuser werden fast nur im gebrauchten Zustand veräußert. Mittlerweile beträgt das durchschnittliche Alter hier 96 Jahre. Im vergangenen Jahr sanken die Preise um 26 Prozent und lagen für typische Objekte zwischen etwa 770 000 bis 1 900 000 Euro.
• Der Markt für Eigentumswohnungen ist nach Anzahl der ausgewerteten Kauf­urkunden der größte Teilmarkt in Nürnberg. Die Preise für neu gebaute Eigentums­wohnungen stagnierten im Jahresvergleich (minus 2 Prozent). Die Umsatzrückgänge waren aber erheblich (125 Fälle gegenüber 392 Fälle im hier bereits schwachen Vorjahr). Gebrauchte Eigentumswohnungen im Bestand ab Baujahr 1946 wurden um 13 Prozent und im Bestand bis Baujahr 1945 um 6 Prozent günstiger. Die Anzahl ging nur leicht zurück (956 gegenüber 1 050 beziehungssweise 977 gegenüber 1 040 Verträge).

Die Preise für neu errichtete Eigentumswohnungen lagen laut dem Bericht zwischen etwa 4 100 und 8 800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei Bestandswohnungen war die Spanne mit 1 500 bis 6 300 Euro pro Quadratmeter erheblich größer, was unter anderem durch die hier stark unterschied­lichen Renovierungsstände hervorgerufen wird. In mittleren Wohnlagen wurden für gebrauchte Wohnungen je nach Größe und Alter durchschnittliche Werte von 3 140 bis 4 190 Euro pro Quadratmeter ermittelt.

Der durchschnittliche Preis aller verkauften Wohnungen sank gegenüber 2022 von 4 240 Euro/Quadratmeter auf 3 600 Euro pro Quadratmeter.

Der Vorsitzende Frank Seidler berichtet, dass sich die monatlichen Zahlen der Verträge im Laufe des letzten Jahres wieder etwas erhöht haben. „Das kann unter anderem daran liegen, dass die Unsicherheiten hinsichtlich der Zinsentwicklung geringer geworden sind und sich die Verkäufer an das niedrigere Preisniveau gewöhnt haben“, erklärt er.

Dr. Andrea Heilmaier gibt sich optimistisch: „Wenn sich die Balance zwischen Zinsniveau und Preis eingependelt hat, wird sich der Markt weiter stabilisieren. Zudem besteht der Wohnungsmarkt nicht nur aus Eigentumswohnungen, sondern auch aus günstigeren Mietwohnungen, die seitens der Stadt Nürnberg bereits seit einigen Jahren verstärkt gefördert werden. Der Neubaubereich wird aber wegen der hohen Baukosten weiter anspruchsvoll bleiben.“

Der Grundstücksmarktbericht 2023 kann ab sofort beim Amt für Geoinformation und Bodenordnung, Bauhof 5, 90402 Nürnberg, für 60 Euro als PDF oder als Druck bestellt und erworben werden – vorzugsweise online unter gutachterausschuss.nuernberg.de. Eine persönliche Abholung ist nicht möglich.

Die Bodenrichtwertkarte hängt im Schaufenster in der Lorenzer Straße 30 (Durchgang zum Bauhof) seit Donnerstag, 28. März 2024, für vier Wochen öffentlich aus. Alternativ können auch gebührenpflichtige Einzel- oder Dauerauskünfte über Bodenrichtwerte bestellt werden. Näheres findet sich auf der vorgenannten Homepage des Gutachterausschusses.    let