Ergänzende Unterlagen zum Nürnberger Mietenspiegel
- Wohnwertmerkmale ohne Einfluss
Wohnwertmerkmale, die in ausreichender Anzahl für die Auswertung vorhanden waren und im Mittel keinen signifikanten Mietpreiseinfluss hatten, sind nachfolgender Auflistung zu entnehmen: - Übersichtskarten zu den Wohnlagenkriterien
- Abgrenzung des Gebietes "Altstadt, Altstadtrandgebiete"
- Methodenbericht
Der Methodenbericht zeigt die gesetzlichen Grundlagen des Mietenspiegels auf, stellt das Vorgehen der Mietspiegelerstellung dar und erläutert die Ergebnisse der Mietspiegelerhebung:
Antworten auf häufig gestellte Fragen
Der Mietenspiegel gilt nur für freifinanzierte Häuser und Wohnungen. Er ist nicht auf die mit öffentlichen Mitteln errichteten Wohnungen (Sozialer Wohnungsbau) anwendbar, solange diese den Bindungen des Wohnungsbindungsgesetzes unterliegen. Hier sind für die Mietgestaltung andere Gesichtspunkte maßgebend (Kostenmiete oder vereinbarte Miete).
Die Funktion des Mietenspiegels besteht vor allem darin, den Mietvertragsparteien eine wichtige Orientierungshilfe bei der Festlegung des Mietpreises zu geben und damit eine Befriedungswirkung im Vorfeld gerichtlicher Auseinandersetzungen zu erzielen. Auch bei der Bewertung der Miethöhe im sozialen Bereich und in steuerrechtlichen Angelegenheiten sind die Werte des Mietenspiegels maßgebend.
Der Mietenspiegel weißt die ortsübliche Vergleichsmiete aus. Bei Mieterhöhungen ist die Kappungsgrenze (max. 15 Prozent in drei Jahren) einzuhalten und eine Erhöhung ist erst dann möglich, wenn die Miete 15 Monate unverändert ist.
Da Nürnberg ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ist, darf die Neuvermietung grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Als erstes wird die monatliche Basis-Nettokaltmiete in Euro je m² nach Wohnfläche aus Tabelle 1 ermittelt.
Alle anderen Merkmale einer Wohnung – wie Baujahr, Art, Ausstattung, Beschaffenheit oder Lage – werden über prozentuale Zu- und Abschläge in der Tabelle 2 berücksichtigt.
Wohnwerterhöhende oder –mindernde, nicht durch das Zu-/ Abschlagssystem abgedeckte Sondermerkmale, sowie eine vom Standard abweichende Merkmalsqualität bei den Zu-/ Abschlagsmerkmalen, können im Bereich der Spannbreite berücksichtigt werden. Diese liegt in Nürnberg bei +/- 23 % um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete (Mittelwert).
Anschließend wird aus der Summe der prozentualen Zu- bzw. Abschläge und der Basis-Nettokaltmiete der Zu- bzw. Abschlag in Euro je Quadratmeter umgerechnet.
Der Durchschnittswert der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt sich dann aus der Basis-Nettokaltmiete plus Zuschlags- bzw. minus Abschlagsbetrag.
Abschließend wird die errechnete Miete je Quadratmeter mit der Wohnfläche multipliziert, um den monatlichen Mietbetrag in Euro zu erhalten. Dabei ist die Spannbreite von +/- 23 % um den Durchschnittswert der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beachten.
Bei dem in Tabelle 3 Anleitung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (Punkt 4) ermittelten Vergleichswert handelt es sich um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete, die für eine Wohnung bestimmter Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage im Schnitt pro Monat gezahlt wird. Die Auswertung zeigt, dass die Mietpreise von gleichen Wohnungen erheblich differieren können.
Der Mietenspiegel kann wesentliche Mietpreisunterschiede grundsätzlich durch die in den Tabellen 1 bis 2 angeführten Wohnwertmerkmale erklären. Trotzdem verbleibt ein Streubereich der Nettomieten für gleichartige Wohnungstypen, der statistisch nicht erklärt werden kann. Dies liegt sowohl u.a. an der Vertragsfreiheit als auch an qualitativen Unterschieden von im Mietenspiegel enthaltenen Wohnwertmerkmalen, an nicht erfassten Wohnwertmerkmalen, an aufgrund rechtlicher Vorgaben nicht verwertbarer Mieter-, Vermieter- und Wohnwertmerkmale (z.B. Mietdauer, soziale Gesinnung des Vermieters) sowie an Wohnwertmerkmalen, die im Mietspiegel nicht enthalten sind und nicht analysiert wurden.
Die Miete einer Wohnung gilt im Allgemeinen als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spannbreite liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese 2/3-Spanne liegt in Nürnberg bei +/-23 % um die durchschnittlich ortsübliche Vergleichsmiete. Grundsätzlich ist es aber sinnvoll, sich bei der Festlegung der Miete an der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren, da damit die Miete einer nach Standard und Größe üblichen Wohnung am ehesten getroffen wird.
Abweichungen nach oben oder unten von der in diesem Mietspiegel errechneten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete können im Bereich der Spannbreite berücksichtigt werden und sind gemäß Bundesgerichtshof BGH - VIII ZR 227/10 - zu begründen. Zur Begründung können insbesondere nicht im Mietspiegel ausgewiesene Merkmale herangezogen werden: der Zustand einer Wohnung oder durchgeführte energetische Maßnahmen können hier z.B. angemessen bewertet werden. Eine gut instand gehaltene Wohnung mit einfacher Ausstattung kann einer besser ausgestatteten, aber vernachlässigten Wohnung überlegen sein.
Der Nürnberger Mietenspiegel steht auf der Homepage der Stadt Nürnberg kostenlos zum Download bereit. Er ist im Info-Center Online-Dienste des Bürgeramts Mitte, in den Bürgerämtern Nord, Ost und Süd sowie der Zentralbibliothek einsehbar und bei den Verbänden der Vermieter und Mieter erhältlich.
Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter vom Stab Wohnen informieren gern zum Erstellungsprozess des Mietenspiegels und beantworten Fragen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, führen aber keine Rechtsberatung durch. Bitte sehen Sie sich hierzu auch die FAQs an.
Bei konkreten Fragestellungen, die eine mietrechtliche Beratung erfordern, bieten die in Nürnberg ansässigen Verbände und Vereine für Mieterinnen und Mieter sowie Vermieterinnen und Vermieter für ihre jeweiligen Mitglieder Beratung an.
Der Mietenspiegel 2026 wurde durch den Stab Wohnen im Geschäftsbereich des Dritten Bürgermeisters in Zusammenarbeit mit dem Amt für Stadtforschung und Statistik für Nürnberg und Fürth erstellt. Die Auswertung der Daten erfolgte durch das EMA-Institut für empirische Marktanalysen in Regensburg. Herausgegeben wird der Nürnberger Mietenspiegel in Kooperation mit Haus & Grund Nürnberg e.V., dem Deutschen Mieterbund Nürnberg und Umgebung e.V., dem Verein „Mieter helfen Mietern“ Nürnberger MieterInnengemeinschaft e.V., der wbg Nürnberg Gruppe sowie der Vereinigung der Wohnungsunternehmen in Mittelfranken e.V.
Ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, von der Gemeinde oder den Interessenvertretungen der Vermieter und der Mieter anerkannt worden sein, nach zwei Jahren durch Stichprobe oder den Preisindex für Lebenshaltung der Marktentwicklung angepasst, sowie nach vier Jahren neu erstellt werden.
Wenn diese Kriterien erfüllt sind, gilt die Vermutungswirkung (§ 558d, Abs. 3 BGB), d.h. es wird unterstellt, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Der Nürnberger Mietenspiegel wurde durch das EMA-Institut für Empirische Marktanalysen, Regensburg erstellt und sowohl vom Stadtrat als auch den Interessensvertretungen der Vermieter und Mieter anerkannt. Der Mietenspiegel 2026 wurde auf Basis des 2024 neu erstellten Mietenspiegels fortgeschrieben. 2028 wird der Mietenspiegel wieder neu erstellt.
Der Nürnberger Mietenspiegel wird seit 2008 mit dem Berechnungsverfahren der Regressionsanalyse ermittelt. Mit diesem Verfahren werden die relevanten Einflussfaktoren auf die Miethöhe – insbesondere Wohnfläche, Baualtersklassen und weitere den Wohnwert erhöhende bzw. mindernde Faktoren (v.a. Ausstattungsmerkmale) – bei der Neuerstellung des Mietenspiegels statistisch berechnet. Für die Fortschreibung sind nur die Basiswerte der Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche neu zu berechnen; die Zuschlags- bzw. Abschlagsmerkmale werden vom zuletzt neu erstellten Mietspiegel übernommen.
Ausführlichere Informationen sind dem Methodenbericht auf dieser Homepage zu entnehmen.
Der aktuelle Mietenspiegel 2026 ist vom 1. August 2026 bis zum 31. Juli 2028 gültig.
Ältere Ausgaben des Nürnberg Mietenspiegels können beim Stab Wohnen der Stadt Nürnberg über das folgende Kontaktformular angefordert werden.
Hinweis:
Das Urheberrecht liegt bei der Stadt Nürnberg. Alle Rechte vorbehalten. Es ist insbesondere nicht gestattet, ohne ausdrückliche Genehmigung der Herausgeberin die Daten des Mietspiegels oder Teile daraus zu vervielfältigen und in elektronischen Systemen zu speichern und anzubieten.