Wenn neue Wohngebiete entstehen oder eine bestehende Bebauung weiterentwickelt werden sollen, kommt oft die sogenannte Baulandumlegung ist Spiel. Was sich dahinter verbirgt, erklärt der Leiter der Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses der Stadt Nürnberg. Im Gespräch erläutert er, wie eine Umlegung funktioniert, warum sie notwendig ist und was das für Grundstückseigentümer bedeutet.
Herr Heyn, können Sie den Begriff der „Baulandumlegung“ in einfachen Worten erklären?
Eine Umlegung ist ein gesetzlich geregeltes Grundstückstauschverfahren, mit dem wir Grundstücke neu ordnen, um städtebauliche Ziele zu erreichen. Das bedeutet konkret: Aus ungünstig geschnittenen, teils unerschlossenen Grundstücken wird ein neues funktionierendes Baugebiet. Jeder Eigentümer bekommt nach Abschluss des Verfahrens ein für die Bebauung geeignetes Grundstück, das seinem alten Grundstück nach Lage und Wert möglichst gleichkommt.
Wie läuft so eine Umlegung konkret ab?
Ausgelöst wird dieser Prozess durch eine politische Zielsetzung, zum Beispiel die Aufstellung eines Bebauungsplans. Im nächsten Schritt wird dann die Durchführung einer Umlegung durch den Stadtrat angeordnet. Dies entspricht vor zunächst einem Prüfauftrag. An diesem Punkt werden die Grundstücksbesitzer frühzeitig informiert und „angehört“. Das kann ihm Rahmen einer Veranstaltung aber auch schriftlich erfolgen.
Wird die gesetzliche Umlegung als sinnvoll erachtet – zum Beispiel bei einer großen Anzahl an Beteiligten und/oder sich stark widersprechenden Zielsetzungen – wird das Verfahren mit dem „Umlegungsbeschluss“ eingeleitet. Die sich innerhalb des Umlegungsgebietes befindlichen Flächen werden in der Bestandskarte und dem Bestandsverzeichnis dokumentiert.
Als nächstes werden diese „Einwurfsgrundstücke“ gedanklich zu einer Masse, der „Umlegungsmasse“ vereinigt und die künftigen örtlichen Verkehrs- und Grünflächen davon abgezogen. Die verbleibende „Verteilungsmasse“ wird so neu aufgeteilt, dass bebaubare Grundstücke entstehen. Die Grundlage dafür ist der Bebauungsplan. Grundsätzlich erhält jeder Eigentümer für seine Einlagegrundstücke möglichst gleichwertige Zuteilungsgrundstücke in gleicher oder gleichwertiger Lage.
Basierend auf der Einlage- und Zuteilungsbewertung erstellen wir einen ersten Zuteilungsentwurf, in dem die Verteilung der Bauflächen je nach Anspruch ersichtlich ist. Dieser wird mit allen Beteiligten in Einzelgesprächen erörtert und ggf. angepasst. Die Umlegungsstelle ist bestrebt, mit allen Eigentümern Einigkeit zu erzielen.
Schließlich wird der aus Umlegungskarte und Umlegungsverzeichnis bestehende Umlegungsplan aufgestellt und beschlossen.
Im Nachgang werden die öffentlichen Bücher (Kataster und Grundbuch) berichtigt.
Müssen die Eigentümer dem Verfahren zustimmen?
Selbstverständlich ist es unser Ziel, dass mit allen Beteiligten Einigkeit hergestellt wird. In der Praxis ist das nicht immer möglich. Sind Beteiligte mit dem Inhalt des Umlegungsplanes nicht einverstanden, kann Widerspruch eingelegt werden. Sollten wir diesem nicht abhelfen können, so besteht die Möglichkeit einer gerichtlichen Prüfung.
Gleichzeitig ist die Umlegung ein gesetzliches Verfahren, das bei Einhaltung aller Prüfkriterien im Zweifel auch gegen den Widerstand einzelner Beteiligter beschlossen werden kann. Die Schaffung von Wohnraum ist eine wichtige Aufgabe der Kommune. Wir beziehen die Eigentümer frühzeitig mit ein und setzen stark auf Information und Dialog. Viele Eigentümer erkennen den Wert der Neuordnung und profitieren davon.
Wie genau profitieren Eigentümer von der Umlegung?
Die Wertentwicklung von Grundstücken kann ziemlich extrem/in diesem Zusammenhang beachtlich hoch sein. Vom Ackerland zum Rohbauland geschieht eine Vervielfachung der Bodenwerte. Hierfür bedarf es einer baurechtschaffenden Grundlage – zum Beispiel einen Bebauungsplan – und die Möglichkeit, diese auch umzusetzen -zum Beispiel durch die Umlegung. Innerhalb weniger Jahre kann sich aus Ackerland hochwertiges Bauland entwickeln.
Was ist der Vorteil der Umlegung nach BauGB/Was spricht für eine Umlegung nach BauGB?
In der gesetzlichen Umlegung gilt der Gleichbehandlungsgrundsatz, der die Gleichbehandlung aller Beteiligten sicherstellt. Das Solidaritätsprinzip sichert die gerechte Lastenverteilung. Das bedeutet, dass die gesamte Gemeinschaft für die Bereitstellung der Infrastrukturflächen aufkommt.
Zudem ist die Umlegung ein rechtssicheres Verfahren, das die Baulandwerdung für die gesamte Beteiligtengemeinschaft gewährleistet, auch wenn sich einzelne dagegenstellen. Die private Umlegung würde unter solchen Umständen scheitern.
Weitere Vorteile sind zudem die im Verfahren „miterledigten“ Dienstleistungen, durch die der Einzelne weniger belastet wird. Vermessungskosten fallen weg, ebenso i.d.R. Grunderwerbsteuer sowie Notarkosten.
Während des gesamten Verfahrens bleiben die Beteiligten Eigentümer ihres Grundstücks, das im Rahmen der Umlegung allerdings, ausgehend vom Istzustand, eine Wandlung erfährt.
Die Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses steht allen Beteiligten während des gesamten Verfahrens beratend und unterstützend zur Seite.
Was gefällt Ihnen an diesem Werkzeug besonders?
Die Umlegung ist ein unglaublich flexibles Verfahren, das relativ schonend mit den Eigentumsrechten der Beteiligten umgeht und trotzdem die Möglichkeit bietet, Bauland zu schaffen. Insbesondere in Bereichen, in denen mitunter komplexe Eigentumsstrukturen vorherrschen ist die Umlegung ein ergebnisorientiertes Werkzeug.